【MygoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2012年北臺(tái)灣的推案量約為8,600億元，較去年的推案量8,911億元，減少了3.5個(gè)百分點(diǎn)。顯示房市的推案量轉(zhuǎn)趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實(shí)價(jià)課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風(fēng)暴的持續(xù)衝擊所致。2013年房市推案的脈絡(luò)與走勢(shì)為何?房市景氣會(huì)上、會(huì)下?房?jī)r(jià)是持平還是下跌?住展雜誌特於歸納出2013年臺(tái)灣房市的10大趨勢(shì)。

一、2013年三大都會(huì)區(qū)推案1.2兆元:從房市景氣面來(lái)觀察，預(yù)估北臺(tái)灣2013年全年的推案量，仍會(huì)較2012年推案量增加一成左右，推案量約9,500億元?？剂?012年因?qū)崈r(jià)登錄遞延的推案量，將於2012年的329檔加碼釋放出來(lái)，建商推案轉(zhuǎn)趨積極，因此預(yù)估北臺(tái)灣將有9,500億元的推案水準(zhǔn)。臺(tái)中都會(huì)區(qū)預(yù)估與2012年持平，約有1,600億元的推案量體，高雄都會(huì)區(qū)預(yù)估也與2012年持平，推案量約有1,200億元的量體，所以預(yù)估2013年三大都會(huì)區(qū)的推案量，將量增至1.23兆元。

二、雙北市房?jī)r(jià)持穩(wěn):臺(tái)北市預(yù)售屋平均房?jī)r(jià)，2012年Q3的房?jī)r(jià)為76萬(wàn)元，信義區(qū)與大安區(qū)的房?jī)r(jià)更是一飛衝天，飆上一坪132.5萬(wàn)元及129.2萬(wàn)元，132.5萬(wàn)與129.2萬(wàn)元兩個(gè)數(shù)字，雙雙創(chuàng)下臺(tái)北市預(yù)售屋房?jī)r(jià)的歷史新高點(diǎn)。而新北市預(yù)售屋平均房?jī)r(jià)，2012年Q3的房?jī)r(jià)為35.7萬(wàn)元，與臺(tái)北市預(yù)售屋房?jī)r(jià)雙雙再創(chuàng)歷史新高點(diǎn)。

從2013年臺(tái)灣的政經(jīng)情勢(shì)來(lái)看，2013年雙北市的整體平均房?jī)r(jià)應(yīng)該以『持穩(wěn)』來(lái)看待。就算新北市某些地區(qū)，雖有供過(guò)於求的隱憂，但修正的幅度應(yīng)該不會(huì)超過(guò)1成，房市將呈現(xiàn)強(qiáng)者恆強(qiáng)、漲跌互見(jiàn)的現(xiàn)象。

2013年臺(tái)北市房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的地區(qū)，包括老舊市區(qū)的大同與萬(wàn)華區(qū)，在雙子星大樓效應(yīng)下，2013年將出現(xiàn)補(bǔ)漲行情，預(yù)估漲幅約在1成之間。新北市補(bǔ)漲的地區(qū)，將出現(xiàn)在新莊、五股、淡水、樹(shù)林及鶯歌等地區(qū)，預(yù)估漲幅也在1成之間。臺(tái)中市七期新市政中心推案雖熱絡(luò)，但房?jī)r(jià)要再攀高的機(jī)率恐有限，以高檔盤(pán)整的『個(gè)案表現(xiàn)』為主，另外，高雄市房?jī)r(jià)也是以高檔盤(pán)整的成份居多。

三、銷售率低檔盤(pán)整: 近年北臺(tái)灣的平均銷售率在4~5成之間，2013年的建案銷售率，受實(shí)價(jià)登錄房?jī)r(jià)『比低不比高』效應(yīng)的影響，銷售率要拉升的難度加高。預(yù)估北臺(tái)灣整體的銷售率將仍在4~5成間低檔徘徊，建案要有所表現(xiàn)，除了符合行情價(jià)外，建商的品牌及產(chǎn)品力的強(qiáng)弱，將是銷售率能否提升的關(guān)鍵。

四、豪宅仍是3都房市焦點(diǎn):2013年的豪宅市場(chǎng)，仍會(huì)是三大都會(huì)區(qū)的推案亮點(diǎn)。威京沈慶京主導(dǎo)的信義計(jì)劃區(qū)亞太會(huì)館改建案，及冠德建設(shè)同位信義計(jì)劃區(qū)的豪宅案，據(jù)了解，兩案都將開(kāi)出300萬(wàn)元一坪以上的新天價(jià)試探水溫，加上臺(tái)中七期的豪宅持續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，高雄美術(shù)館特區(qū)，興富發(fā)與京城建設(shè)的豪宅陸續(xù)出籠，因此可預(yù)見(jiàn)從2013年，3大都會(huì)區(qū)的豪宅案仍是房市的焦點(diǎn)，持續(xù)引領(lǐng)風(fēng)騷。

五、利率、匯率重要影響指標(biāo):為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的活絡(luò)，央行主導(dǎo)的存款準(zhǔn)備率，將趨向不調(diào)整。然國(guó)內(nèi)通膨壓力不減，使購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，多了抗通膨保值的堂皇理由，因此2013年利率如持續(xù)走平，代表借貸還款負(fù)擔(dān)沒(méi)有增加，將會(huì)增加對(duì)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置的意願(yuàn)，於是，2013年利率、匯率雙率的走勢(shì)，將成為影響臺(tái)灣的房市的重要因子。

六、商用不動(dòng)產(chǎn)交易量縮: 商用不動(dòng)產(chǎn)受惠於好貨有限、熱錢(qián)仍多的情況下，2013年的價(jià)格表現(xiàn)將呈『穩(wěn)中有升』格局，但交易量恐不易再衝高。2012年商用不動(dòng)產(chǎn)的最大買(mǎi)家是壽險(xiǎn)業(yè)者，其操作策略是只進(jìn)不出，然在金管會(huì)對(duì)壽險(xiǎn)業(yè)者投資房地產(chǎn)設(shè)限的情況下，2013年商用不動(dòng)產(chǎn)成交量恐不易再成長(zhǎng)。但在價(jià)格的部分，臺(tái)灣的觀光與商務(wù)需求都持續(xù)成長(zhǎng)，雙北市地區(qū)的商用不動(dòng)產(chǎn)好貨有限，並無(wú)看空的理由，長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格還有成長(zhǎng)空間。

七、餘屋賣(mài)壓增、牽制預(yù)售屋市場(chǎng):近年北臺(tái)灣的平均銷售率在4~4.5之間，低的銷售率，在未來(lái)幾年內(nèi)建商大量交屋期間，未賣(mài)出的新成屋賣(mài)壓，將對(duì)預(yù)售屋市場(chǎng)有一定的牽制力。新北市幾個(gè)供過(guò)於求較明顯的地區(qū)，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區(qū)的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區(qū)的竹北市，餘屋賣(mài)壓的否有效消化，成為影響該區(qū)房市發(fā)展的重要因素。

八、新北市房屋需求穩(wěn)定成長(zhǎng): 受到臺(tái)北市高房?jī)r(jià)排擠效應(yīng)的影響，使臺(tái)北市人口紛紛轉(zhuǎn)進(jìn)新北市等其他房?jī)r(jià)較低的區(qū)域，導(dǎo)致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2012年10月底為止，新北市的人口數(shù)已增加至3,935,072人，較2011年全市的人口總數(shù)3,916,451人，再增加了18,621人，正加速朝400萬(wàn)人的大關(guān)挺進(jìn)。在人口增加下，房屋的需求相對(duì)增加，使該區(qū)的房?jī)r(jià)跟著水漲船高。

九、價(jià)格是否貼近行情，建案銷售好壞關(guān)鍵: 從實(shí)價(jià)登錄實(shí)施以來(lái)，各工地的成交天數(shù)有加快的趨勢(shì)，下訂與簽約的速度也陸續(xù)加快，是故建商如何使開(kāi)價(jià)(或成交價(jià))能更貼近市場(chǎng)行情價(jià)格，成為建案成敗的的重要關(guān)鍵。

十、『三低一高』房市隱憂: 央行指出，全球景氣對(duì)臺(tái)灣的影響已擴(kuò)及到實(shí)質(zhì)面，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費(fèi)和高失業(yè)率的『三低一高』危機(jī)。於是，對(duì)購(gòu)屋者而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)面是否好轉(zhuǎn)，將是房市好壞的一大變數(shù)與隱憂。